Moisissures, infiltrations, absence de chauffage, installation électrique dangereuse, problèmes d’évacuation des eaux… Lorsqu’un logement présente des désordres importants et que le propriétaire tarde à intervenir, la tentation peut être grande d’arrêter de payer son loyer.
Mais est-ce légal ?
En principe, non : un locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement de son loyer, même s’il considère que son logement est indécent.
Une telle décision peut au contraire le placer en situation d’impayé et l’exposer à une procédure en résiliation du bail.
Peut-on arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?
Le propriétaire a l’obligation de délivrer au locataire un logement décent et de l’entretenir pendant toute la durée du bail.
Pour autant, le non-respect de cette obligation n’autorise pas automatiquement le locataire à cesser de payer son loyer de sa propre initiative.
Même en présence de désordres importants, il est donc généralement déconseillé de suspendre soi-même les paiements.
Le locataire risque en effet de se voir reprocher des loyers impayés, alors même qu’il est parallèlement en conflit avec son propriétaire concernant l’état du logement.
Que faire lorsque le propriétaire ne réalise pas les travaux ?
La première étape consiste généralement à signaler précisément les désordres au propriétaire, de préférence par écrit, et à lui demander d’effectuer les travaux nécessaires.
En l’absence de réaction, une mise en demeure peut être adressée.
Il est également important de conserver des preuves de l’état du logement : photographies, échanges avec le propriétaire ou le bailleur, attestations, rapports de professionnels ou encore constat de commissaire de justice selon les situations.
Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (JCP).
Le juge peut-il suspendre ou réduire le loyer ?
Oui.
Lorsque le juge constate que le logement ne répond pas aux critères de décence, il peut notamment déterminer les travaux à réaliser et fixer un délai pour leur exécution.
Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à la réalisation des travaux.
C’est donc une différence essentielle : ce n’est généralement pas au locataire de décider lui-même de ne plus payer son loyer, mais au juge d’ordonner, lorsqu’il l’estime justifié, sa réduction ou sa suspension.
Peut-on demander une indemnisation ?
Selon la gravité et la durée des désordres, le locataire peut également solliciter une indemnisation au titre du trouble de jouissance subi.
L’état du logement peut en effet avoir des conséquences importantes sur les conditions de vie du locataire et de sa famille : impossibilité d’utiliser normalement certaines pièces, humidité permanente, odeurs, dysfonctionnements des équipements ou encore dépenses supplémentaires.
Le montant de l’indemnisation dépendra alors de la situation concrète et des éléments permettant de démontrer l’importance du préjudice.
Existe-t-il des exceptions ?
Certaines situations particulières, notamment lorsqu’un logement fait l’objet de mesures administratives liées à son insalubrité ou à sa mise en sécurité, peuvent entraîner des conséquences spécifiques sur l’obligation de paiement du loyer.
Il est donc important de distinguer un logement simplement dégradé ou non décent d’un logement faisant l’objet d’une mesure administrative particulière.
En résumé
Un locataire ne doit généralement pas arrêter de payer son loyer de sa propre initiative, même lorsque son logement présente des désordres importants.
En revanche, lorsque le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection afin notamment de demander :
- la réalisation des travaux nécessaires ;
- la réduction ou la suspension du loyer ;
- et, selon les circonstances, l’indemnisation du préjudice subi.
Le juge dispose expressément du pouvoir de réduire ou de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.
Faites-vous accompagner
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Maître Claire Calfati, avocate au Barreau d’Aix-en-Provence, vous accompagne dans les litiges opposant propriétaires et locataires et dans les procédures devant le juge des contentieux de la protection.
