Le développement des activités de conciergerie immobilière soulève une question juridique essentielle : est-il possible d’exploiter des biens en location courte durée sans être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière (carte G) ?
La réponse est oui, mais à certaines conditions strictes.
Le principe – éviter la qualification de gestion pour le compte d’autrui :
La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, renforcée par la loi ALUR du 26 mars 2014, impose la détention d’une carte professionnelle à toute personne qui exerce une activité de :
- gestion immobilière
- location pour le compte d’autrui
Autrement dit, si vous gérez un bien pour le compte du propriétaire, dans le cadre d’une activité de conciergerie immobilière, vous devez être titulaire de la carte G.
Le montage alternatif – devenir exploitant du bien :
Certaines conciergeries optent alors pour un montage différent afin d’exercer leur activité de location meublée de courte durée sans relever de la loi Hoguet :
- elles louent le bien au propriétaire
- puis le sous-louent à des clients de passage (location courte durée, meublé de tourisme)
Dans ce cas, la conciergerie n’agit plus comme mandataire : elle agit comme locataire exploitant.
Elle exploite donc le bien en son nom et pour son propre compte. Ce point est fondamental pour sortir du champ d’application de la loi Hoguet et éviter l’obligation de carte G.
Une condition essentielle – le risque économique :
Pour que ce montage soit valable, la conciergerie immobilière doit supporter un véritable risque économique.
Cela implique notamment :
- le paiement d’un loyer fixe au bailleur, indépendamment du taux d’occupation
- une exploitation à ses risques et périls
- l’encaissement direct des loyers issus de la location courte durée
En pratique, les montages les plus fréquents reposent sur un système combinant un loyer fixe (minimum garanti) et une part variable liée au chiffre d’affaires.
Attention : si la rémunération est uniquement indexée sur les revenus, le risque de re-qualification en gestion immobilière soumise à la loi Hoguet est élevé !
Une rédaction contractuelle déterminante :
Le contrat (bail civil avec faculté de sous-location) est au cœur du dispositif.
Un simple bail mal rédigé peut entraîner une requalification en mandat de gestion, l’application de la loi Hoguet et de la réglementation des agents immobiliers, des sanctions administratives, un risque fiscal ainsi que la nullité du contrat.
Il est donc indispensable de prévoir notamment :
- une clause d’absence de mandat
- une autorisation expresse de sous-location
- une destination en location meublée de courte durée (meublé de tourisme)
- une clause démontrant le risque économique du locataire exploitant
Les autres points de vigilance :
Au-delà de la loi Hoguet, plusieurs réglementations doivent être anticipées dans le cadre d’une activité de conciergerie immobilière :
- la réglementation des meublés de tourisme (déclaration, autorisations)
- le règlement de copropriété le cas échéant
- la loi du 6 juillet 1989 (à écarter expressément)
- les responsabilités respectives du bailleur et du preneur exploitant
Un montage possible mais technique :
Ce type de montage est aujourd’hui largement utilisé, notamment dans le secteur de la conciergerie haut de gamme et de la location saisonnière.
Cependant, il repose sur un équilibre juridique subtil entre bail, sous-location et exploitation commerciale.
Faites-vous accompagner
Maître Claire Calfati accompagne les professionnels de la conciergerie immobilière dans :
- la structuration de leur activité
- la sécurisation juridique de leur modèle économique
- la rédaction de contrats adaptés (baux, conventions d’exploitation, contrats de sous-location, etc.)
Chaque projet étant spécifique, un accompagnement personnalisé permet d’éviter les risques juridiques et d’assurer la pérennité de votre activité.
