Un bien immobilier reste vacant alors qu’il pourrait être loué ? Des charges continuent de s’accumuler, sans aucun revenu en contrepartie ?
En matière d’indivision post-communautaire, ce type de blocage est fréquent. Pourtant, lorsqu’un indivisaire s’oppose à la mise en location, des solutions existent.
En effet, sous certaines conditions, il est possible de forcer la mise en location d’un bien indivis, notamment sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil.
Indivision post-communautaire et location d’un bien commun
Dans le cadre d’une indivision post-communautaire, les ex-époux demeurent propriétaires indivis des biens communs, chacun à hauteur de ses droits.
La mise en location d’un bien indivis constitue un acte d’administration. À ce titre, elle suppose en principe l’accord des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Dès lors, lorsqu’aucun indivisaire ne détient seul cette majorité, un blocage peut survenir.
Le refus d’un indivisaire : un obstacle à la location du bien
Lorsqu’un indivisaire refuse de consentir à la mise en location, le bien peut rester vacant.
Or, une telle situation peut s’avérer préjudiciable :
- le bien génère des charges ;
- il ne produit aucun revenu ;
- il peut se dégrader avec le temps.
Dans ce contexte, le refus d’un indivisaire peut aller à l’encontre de l’intérêt commun de l’indivision.
L’article 815-6 du Code civil : une solution en cas d’urgence
L’article 815-6 du Code civil permet au juge d’ordonner des mesures urgentes requises par l’intérêt commun.
Ainsi, lorsqu’un bien indivis est vacant et qu’il génère des charges, la mise en location peut être autorisée judiciairement, même en l’absence d’accord d’un coïndivisaire.
Le juge apprécie alors deux éléments :
- l’existence d’une urgence ;
- la nécessité de la mesure au regard de l’intérêt commun.
À cet égard, il a été jugé que la mise en location d’un bien indivis pouvait être autorisée lorsque celui-ci était vacant, générait des charges et ne produisait aucun revenu, la location permettant de préserver l’intérêt commun de l’indivision (TJ Nanterre, 19 novembre 2024, n° 24/00998).
Le juge peut également, le cas échéant, fixer les conditions de la location, notamment le montant minimal du loyer.
Une procédure accélérée devant le tribunal judiciaire
La demande fondée sur l’article 815-6 du Code civil est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Elle relève de la procédure accélérée au fond, prévue par l’article 1380 du Code de procédure civile. Cette procédure permet d’obtenir une décision rapide lorsque la situation l’exige.
Une autorisation limitée à l’avenir
L’autorisation donnée par le juge permet uniquement de réaliser l’acte pour l’avenir. Elle ne permet pas de réclamer rétroactivement des loyers qui auraient pu être perçus.
En effet, il n’existe aucun droit automatique à indemnisation en raison du refus d’un coïndivisaire.
Une réparation ne pourrait être envisagée qu’en démontrant une faute et un préjudice distinct sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Faites vous accompagner
Ainsi, en matière d’indivision post-communautaire, le blocage d’un indivisaire n’est pas nécessairement une impasse : il est possible d’obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la mise en location d’un bien indivis. Encore faut-il toutefois maîtriser les fondements juridiques applicables et mettre en place une stratégie procédurale adaptée.
Dans ce contexte, se faire accompagner permet de sécuriser la démarche et d’optimiser les chances d’aboutir. Le cabinet de Maître Claire Calfati vous assiste dans l’analyse de votre situation, la mise en œuvre de la procédure et la défense de vos intérêts devant le tribunal judiciaire.
